얼마 전 명예퇴직을 한 김상필(60 • 가명)씨는 부인과 함께 장사를 시작하기 위해 점포를 구했다. 좀더 저렴한 비용으로 매입하기 위해 경매를 알아보던 중 마음에 드는 위치와 낮은 가격의 물건을 발견했다. 김 씨는 지금까지 모아온 예금과 퇴직금을 합쳐 해당 점포 낙찰에 성공했다.

하지만 얼마 지나지 않아 해당 건물에 8,000만원의 유치권이 설정되어 있는 것을 알게 됐다. 임차인(해당 점포 前 세입자)이 3년 전 해당 점포를 인수했는데, 당시 공사를 진행한 L업체가 공사비용 미지급과 관련 자신들에게 권리가 있다며 점유권을 행사하고 있던 것. 저렴한 가격으로 부동산 경매에 성공했다고 생각했던 김씨는 황당할 수 밖에 없었다.

이처럼 부동산 경매 시 꼭 고려해야 하는 것이 유치권이다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유해 채무자에게 채무변제를 강제하는 담보물권을 말한다.

법무법인 혜안의 신동호 부동산 전문 변호사는 “유치권자의 경우 경매절차에서 배당에 참여할 수 없지만 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리라는 점에서 사실상 우선변제적 효력이 있다”며 “자신의 채권을 변제 받기 위하여 자신이 점유하고 있는 목적부동산의 경매를 신청할 수 있다는 점에서 담보물권의 효력을 가진다”고 설명했다.

특히 부동산물권임에도 불구하고 등기에 의해 공시되는 것이 아니라 점유에 의해 공시되기 때문에 등기부를 통해서는 유치권의 존재를 알 수 없고, 저당권 등 다른 담보물권보다 후에 성립했어도 경매에 의해 소멸되지 않는 것이 특징이다. 그렇기 때문에 낙찰 희망자가 직접 유치권이 진정한 것인지 확인해야 하며, 낙찰 후에나 매수인은 명도소송 등을 통해 유치권의 진정성 여부를 확인할 수 있다.

부동산 경매에 있어 또 다른 걸림돌 중의 하나는 명도, 즉 ‘집 비우기 과정’이다. 직접 사람을 대상으로 싸워야 하는 문제인 만큼 많은 사람들이 부담스러워 하는 부분이기도 하다. 명도란 주로 살림도구, 사무용품, 영업용 물품 등을 비치하고 건물, 사무실 창고 등의 부동산을 점유하고 있을 경우 그 부동산 내에 점유하는 물품 등을 부동산 밖으로 배출시키고 그 부동산을 점유하는 것을 말한다.

건물 명도소송에서 목적물인 건물을 상대로 할 경우 등기부상의 표시에 따라 부지의 지번, 건물의 구조, 층수, 용도, 건축면적 등을 빠짐없이 기재해야 한다. 판결문 기재와 등기부등본 기재, 실제 건물현황이 틀린 경우 승소해도 집행이 불가능 할 수 있기 때문이다.

명도소송에서 승소하여 판결을 받으면 그 부동산 내에 비치된 가재도구 등을 강제로 끌어내기 위한 별도의 채무명의 없이 명도소송판결문만으로도 살림도구를 들어내고 타인이 점유하던 해당 건물에 대한 이전을 확보할 수 있다.

신동호 변호사는 “경우에 따라서 건물명도소송을 통해 해당 점유기간을 늘리려는 목적도 있을 수 있는 만큼 신속한 처리와 정확하고 빠른 집행절차를 통해 후발적으로 발생한 문제를 줄일 수 있다”며 “해당 전문가의 도움을 받아 소송시간 지연으로 인한 피해를 최소화하는 것이 좋다”고 조언했다.