경남 거제경실련이 거제시가 권민호 거제시장 공약사업으로 추진중인 ‘저소득 근로자를 위한 300만원대 아파트 건립사업’ 과 관련한 공식입장을 밝혔다.

거제경실련은 10일 성명을 통해 “거제시의 300만원대 반값 아파트 건립 추진을 특별히 반대할 이유가 없다. 그러나 민간사업자에게 과도한 특혜를 안기는 무리한 사업은 아닌지 재검토가 필요하다” 고 밝혔다.

경실련은 “거제시와 사업자가 체결한 양해각서에 의하면 사업부지 내 농림지역을 해제해 주는 조건으로, 개발사업이 어려운 땅에 개발의 길을 터줘 특혜의 소지가 있는 것이 사실” 이라며 과도한 행정행위에 대한 우려를 표시했다.

이어 “서민위주의 반값아파트 제공이라는 권민호 시장의 공약이 실현되기를 바란다. 하지만 민간사업자에게 특혜를 제공하며, 형평성 문제를 지속적으로 불러일으키는 방식이어서는 안 된다” 며 거제시와 평산산업이 추진중인 300만원대 아파트 사업에 대한 반대입장을 분명히 했다.

<이하 거제경실련 성명 전문>

300만원대 아파트 추진 재검토해야

지난 3월 11일 거제시와 평산산업(주)는 ‘저소득 근로자를 위한 300만원대 아파트 건립’을 위한 협약을 체결했다.

협약서의 주요 내용은 민간사업자가 개발할 아파트 사업대상 부지 내 용도변경이 까다로운 농림지역 등 9만7253㎡을 포함한 사업대상부지 18만9370㎡를 용도지역 변경과 지구단위계획 변경을 통해 1400세대 아파트를 지을 수 있는 정형화된 부지를 만들어 주는 대신 민간사업자로부터 사업부지 안 2만4111㎡를 기부채납 받아 300만원(실제399만원)대 아파트 700세대를 지어 권민호 시장 반값아파트 공약을 실현하겠다는 것이다.

물론 무주택자 서민주거안정을 위한 공공임대주택의 건립 확대와 아파트 분양원가 공개, 후분양제도 등 아파트 거품빼기운동을 통해 주택가격의 투명한 책정과 가격안정화를 촉구해온 거제경실련이 거제시의 300만원대 반값 아파트 건립 추진을 특별히 반대할 이유가 없다. 오히려 환영해야할 일인 것은 분명하다.

거제시의 주거정책은 무주택 서민층이 적정한 가격에 주택을 매입하도록 하고 공급자가 높은 분양가를 통해 폭리를 취하지 않도록 실수요자를 중심으로 지역 전체 아파트 분양가의 하향 안정화를 유도하는 방식으로 전개되어야 한다. 그리고 무엇보다도 주택정책은 공공성과 주거복지 차원의 장기적인 안목에서 지역균형발전전략과 종합적인 도시계획의 일환으로 추진되어야 한다

하지만 이번 거제시의 300만원대 아파트 건립에 대하여 언론과 시민사회에서는 권민호 시장의 공약 이행이라는 정치적 목적에 따라 섣불리 추진한다는 우려의 목소리가 끊이지 않고 있다. 이에 거제경실련은 언론과 시민사회가 제기하는 특혜논란과 형평성 문제에 대하여 충분한 논의과정과 사회적 합의를 통해 신중히 추진할 것을 촉구하며 다음과 같은 입장을 밝힌다.

민간사업자에게 과도한 특혜를 안기는 무리한 사업은 아닌지 재검토가 필요하다.

거제시와 사업자가 체결한 양해각서에 의하면 사업부지 내 농림지역을 해제해 주는 조건으로, 개발사업이 어려운 땅에 개발의 길을 터줘 특혜의 소지가 있는 것이 사실이다.

이에 대해 권민호 시장은 5월 3일 기자간담회 자리에서 “10만평의 땅 중 56%가 공공부지로 넘어오고 44%가 사업주가 가져가는 건데 계산상으로도 아파트 업자에게 특혜가 가는 것은 아니다"며 "민간사업자의 적정이윤을 보장하고 개발이익 환수를 통해 반값아파트에 입주하는 서민들에게 돌아가는 것"이라고 밝혔다.

또한 평산산업 측은 지난 4월 26일자 부산일보에 기사에서 “이익을 보아야 특혜라고 말할 수 있는 데, 이익을 보는 게 없다"고 밝혔다. 이어 6월4일에는 "무주택 서민을 도운다는 명분으로 시작한 아파트 사업을 매도하지 말라"고 주장하기에 이르렀다.

그러나 거제시와 평산산업 측이 주장하는 것처럼 아파트 사업자의 개발이익을 얼마만큼의 땅을 기부채납 받아 서민들에게 돌려줌으로써 특혜 시비에서 벗어났다고 일방적으로 주장하는 것은 납득하기가 쉽지 않다.

과연 민간사업자가 개발할 아파트 사업부지 내 용도변경이 까다로운 농림지역 해제를 포함한 도시관리계획 변경으로 얻을 수 있는 개발이익과 이에 대한 이익환수의 형태로 기부채납되는 2만4111㎡(7294평) 부지조성이 적정한가에 대해서 우선 따져봐야 할 것이다.

물론 아파트 부지의 토목 공사비를 제외하고 민간사업자가 개발할 아파트 사업부지 내 용도변경이 까다로운 농림지역 해제를 포함한 도시관리계획 변경으로 얻을 수 있는 개발이익이 얼마인지 정확히 계량화 하기는 쉽지 않다.

하지만 다음과 같이 예상되는 개발이익을 제시하고 이에 따른 이익환수 형태로 기부채납 되는 부지가 적정한가에 대해 관련 전문가와 거제시, 민간사업자, 시민단체가 참여하는 객관적인 평가 주체를 통해 종합적이고 면밀하게 비교, 검토 과정을 거치는 것이 필요하다.

민간사업자에게 예상되는 개발이익으로는 첫째, 도시관리계획 변경 이전, 이후의 사업부지 내 지가 상승을 들 수 있다.

특히 현재 평균 평당 공시지가 1만원 미만(2012년 9월 30일, 거제시 양정동 산123-2번지의 등기부상 매입가 평당 115,000원, 공인중개사 현재시세 추정가액 100,000~200,000원)인 농림지역 부지(8만3504㎡)가 용도변경을 거쳐 개발가능지로 되었을 경우 기존 계획관리지역 일부의 공시지가가 평당 70만원대(공인중개사 현재시세 추정가액 120만~200만원) 만큼의 상당한 지가 상승이익을 예상해볼 수 있다.

이는 향후 아파트 분양 시에도 분양원가(최근 분양된 거제시 상동동 벽산 e-솔렌스힐아파트 택지비의 감정가액, 평당 380만원)에 고스란히 반영될 수 있으므로 미래 개발이익의 가치는 더욱 늘어날 수밖에 없다. 이외에도 사업대상 부지의 담보가치가 현격하게 높아짐에 따라 현금 유동성을 용이하게 하는데 기여할 수 있다.

둘째, 평산산업측은 아파트 인허가가 가능한 계획관리지역에 약 11만5000㎡중 80% 약 9만2117㎡를 소유하고 있고, 이 토지 만으로 충분히 주거형 지구단위계획구역 지정신청이 가능함으로 약 1300여 세대의 아파트 건립을 계획하였다고 한다.

그러면서 계획관리지역 사업부지 지형의 부정형화로 인해 단지 내 도로와 동선의 배치 구조 등의 여러 곤란한 문제를 안고 있었다고 스스로 밝혔다. 이에 따르면 당초 계획관리지역 내 아파트 건축을 위해서도 지구단위계획 변경 등 행정 절차 과정에서 나타날 수 있는 상당기간 소요되는 여러 복잡하고 어려운 상황에 놓여 있었다고 판단해 볼 수 있다.

따라서 농림부지가 아파트 사업 부지로 편입되고 거제시가 지구단위계획 변경 등의 행정절차를 맡아 함으로써 평산산업은 사업부지의 정형화를 통한 아파트 단지의 효율적인 배치와 평형의 조정 등 분양가 인상 효과 뿐 만 아니라 아파트 사업시행을 위한 행정절차에 대한 기간 단축과 어려움이 예상됐던 인허가 절차의 부담에서 온전히 벗어날 수 있게 된 점도 당연히 개발이익의 커다란 혜택에 포함된다.

셋째, 거제시와 평산산업은 개발할 아파트 전체 부지 18만9370㎡ 중 56%에 해당하는 10만6833㎡를 서민용 아파트 건립부지와 도로, 공원, 녹지 등 기반시설부지로 무상으로 시에 기부채납 한다. 이를 통해 아파트 사업부지 8만2772㎡(전체부지의 44%)에 지나지 않는다고 주장한다.

참으로 이해할 수 없다. 그러나 엄밀하게 2만4111㎡의 300만원대 아파트 건립부지만 기부채납이며 그 외 8만2722㎡는 민간사업자 아파트 건립에 필요한 기반시설로 사업자의 비용 또는 개발이익(분양원가에 포함)으로 보는 것이 마땅하다. 거제시 담당 공무원도 인정하는 바와 같이 10만6833㎡를 마치 거제시에 기부 채납한다는 설명은 대단히 부적절하다.

일반적인 행정행위에 비해 과도한 편의 제공에 해당할 수 있다. 거제시는 민간사업자를 대신하여 용도지역 변경 및 지구단위계획 구역의 지정 및 지구단위계획 결정(변경)에 따른 행정적 절차 이행뿐만 아니라 농림지역에 대한 도시관리계획 변경 신청은 민간사업자가 할 수 없다는 이유를 들어 아파트 사업 입안을 위해 시의 예산까지 들여가며 용역을 진행하고 있다.

그리고 도로 개설에 따른 부지 편입 및 취득 업부 이외에도 토지보상까지 거제시가 맡아 수행한다고 협약서에 밝히고 있다. 이와 관련하여 업계 관계자들은 일반적인 행정행위에 비해 과도한 편의 제공에 해당할 수 있다는 지적 또한 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

형평성 문제제기에 따른 종합적인 도시계획 질서를 혼란스럽게 할 수 있다.

향후에 또 다른 아파트사업자가 이와 유사한 이유를 들어 농림지 등을 계획관리지역으로 바꿔달라는 민원 제기와 갈등이 빚어 질 수밖에 없을 것이다. 특히 아파트를 지을 수 없는 땅(농림지역)을 아파트 사업이 가능한 ‘계획관리지역’으로 풀어주는 행정절차를 거제시가 대신 한다면 이윤추구에만 골몰하는 민간 사업자로서는 손해 볼 것 없는 장사라 여겨 형평성 문제를 집요하게 제기할 수도 있다.

이에따라 장기적인 안목에서 지역균형발전전략과 종합적인 도시계획의 일환으로 주거 정책이 효율적으로 배치되는 것이 아니라 자칫 반값 아파트 추진이 농림 지역을 포함한 자연보호 지역의 난개발과 고현지역의 과밀화를 부추기는 빌미가 되지 않을까 염려 된다.

따라서 장기적인 도시계획의 질서를 무시하고 명확한 원칙과 기준도 없이 추진하는 300만원대 아파트 추진은 앞으로 있을지 모르는 형평성의 문제를 감안해서라도 신중하게 재검토 해야 한다.

거제시는 누구에게 어떤 방식으로 분양할 것인지에 대해 명확히 밝혀야 한다.

거제시는 아직까지 누구에게 어떤 방식을 통해 반값 아파트를 분양할 것인지에 대해 명확한 입장을 내놓지 못하고 있다. 또한 일부 언론에서는 분양 이후 관리운영의 주체는 누가 맡을 것이며, 실수요자 이외의 투기 세력 개입 우려 등 분양 방식에 따른 여러 기술적인 문제점을 지적하기도 한다.

그러나 거제시는 현재 반값아파트 입주대상이 수급자, 장애인 등 저소득 취약계층으로 한정하는지, 아니면 공무원과 교사를 포함하는지 여부가 불분명하며, 분양방식에 대해서도 정확한 입장을 밝히지 않고 있다.

거제시는 우선 현재 주택보급율과 자가보유율 및 향후 3년 이내 민간 아파트 분양 계획 등에 대한 정확한 자료와 사업추진계획을 투명하게 공개하여 공청회, 토론회 등을 통한 시민의 공감과 이해를 전제로 상업을 진행하여야 한다.

국공유지를 활용한 공영개발방식의 공공임대주택 건립에 나서야 한다.

평산산업은 언론 기고에서 300만원 대 아파트 건립에 대해 “중앙 언론에 소개된 바, 그 내용을 요약한다면 특혜 우려는 대부분 이해되었다”며 “중앙정부의 행복주택(철도부지(역사)등을 활용하여 저렴한 아파트 건설)건립 사업과 그 맥락을 같이하는 사업”이라고 주장하나, 이는 전혀 온당치 않다.

특혜 우려가 대부분 이해되었다는 후안무치한 주장에는 반박할 가치조차 느끼지 못한다. 다만 중앙정부의 행복주택건립 사업과 그 맥락을 같이한다는 주장에 대해 한마디 하지 않을 수 없다.

행정적 편의과 특혜를 댓가로 기부채납 받는 형식과는 전혀 다르게 행복주택은 철도부지, 유수지, 공유지 등의 국공유지 대상 토지를 LH(한국주택공사), SH공사와 같은 공기업이 무주택 서민 위주의 공공임대형 아파트를 짓겠다는 소위 현 정부의 주택공약이다

거제경실련은 서민위주의 반값아파트 제공이라는 권민호 시장의 공약이 실현되기를 바란다.
하지만 민간사업자에게 특혜를 제공하며, 형평성 문제를 지속적으로 불러일으키는 방식이어서는 안 된다. 고현지역의 집중과 과밀화를 가져오며, 도시계획 질서를 어지럽히고 난개발 형식으로 추진되는 방식에는 동의할 수가 없다.

장기적인 안목에서 지역균형발전전략과 종합적인 도시계획의 일환으로 주거 정책이 효율적으로 배치되는 과정에서 반값 아파트 건립을 추진해 주기를 기대한다. 평산산업이 말한 행복주택처럼 시가 나서 국공공유지를 물색하고 공영방식으로 택지를 개발하는 일이라면 거제경실련은 지원과 협조를 아끼지 않을 것임을 분명히 밝힌다.

6월 10일
<거제경제정의실천시민연합>